SRT Đông Bắc · Sales Playbook V3

Kiến thức nền · Bắt buộc nắm trước khi tư vấn

Sun Urban City Hà Nam — Tổng Quan & Kết Nối

Tóm tắt theo định vị chủ đầu tư Sun Group và khung Sun Mega City (~1.690 ha). Số liệu quy hoạch tiện ích/giao thông tương lai có thể điều chỉnh theo quyết định Nhà nước — khi KH hỏi sâu về tiến độ tuyến đường/sân bay/đường sắt, đồng bộ với phòng KD và chỉ nói những gì đã có văn bản hoặc báo chính thức.

📌

Mốc thực tế tới 5/2026: Sun World Hà Nam (công viên chủ đề trong đại đô thị) đã khai trương vận hành từ 5/2025 — KH có thể xuống trải nghiệm trực tiếp; đây là điểm nhấn “đã thấy được bằng mắt”, không còn chỉ trên phối cảnh. Các hạng mục nhà ở và công viên còn lại đang/thời điểm bàn giao theo từng phân khu — chi tiết căn cứ bảng hàng & tiến độ tuần của phòng KD.

📎

Nguồn nội bộ đã đối chiếu (T5/2026): Phiếu tính giá & CSBH trên file PTG (Park Residence P15/P19 · P24/P25/P26, thấp tầng KN-KT, Flora Avenue) và slide Đào tạo chuyên sâu Shop TMDV. File gốc có link tập trung ở mục Tài liệu. Mọi % và mốc ngày trong Chương 0 chỉ là tóm tắt — khi chốt căn phải chạy đúng phiếu tính giá của phòng KD.

Thông tin lõi dự án

Hạng mục	Nội dung
Tên & CĐT	Sun Urban City (“Đô thị Thời Đại”) · Tập đoàn Sun Group
Địa điểm	Khu đô thị Bắc Châu Giang, thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.
Đơn vị hành chính · tra cứu KH	Theo giới thiệu Sun Group (trang chủ dự án, hồ sơ quy hoạch): phường Lam Hạ, phường Quang Trung, xã Tiên Hiệp, xã Tiên Tân — là các đơn vị cũ mà phần đất dự án được ghép trong ranh quy hoạch. Sau sắp xếp đơn vị hành chính (lộ trình 2025): xã Tiên Hiệp và xã Tiên Tân được nhập thành phường Tân Hiệp; tiếp đó theo phương án báo địa phương (ví dụ Báo Hà Nam, tháng 4/2025), TP Phủ Lý tổ chức lại — trong đó có đơn vị mới phường Hà Nam 1 ghép toàn bộ Lam Hạ cũ với phường Tân Hiệp cũ và một phần Quang Trung cũ; phần Quang Trung còn lại dự kiến vào phường Hà Nam 3 (cùng Châu Cầu, Thanh Châu, Liêm Chính…). Tên đơn vị và địa giới cuối cùng căn cứ Nghị quyết Quốc hội / UBTVQH có hiệu lực và thông báo UBND — không tự ý đổi trên hợp đồng. Cách nói với KH: Địa chỉ pháp lý chính xác luôn là dòng địa chỉ trên hợp đồng mua và Giấy chứng nhận của lô/căn cụ thể; luật/admin đổi tên xã/phường không làm thay đổi vị trí thửa đất trên thực địa.
Vị trí trong Sun Mega City	Phân khu đầu tiên / trung tâm của Sun Mega City ~1.690 ha; liên kết quy hoạch với Sun River City (đô thị bên sông) và Sun Legacy City (đô thị lịch sử văn hóa)
Quy mô	420 ha · Mật độ xây dựng ~18% · Cây xanh & mặt nước ~200 ha
Giai đoạn 1 (quy mô sản phẩm)	2.200 căn thấp tầng + 2.200 căn cao tầng (theo giới thiệu chủ đầu tư)
Loại hình	Căn hộ cao cấp, liền kề, shophouse/nhà phố, biệt thự song lập & đơn lập, townhouse
Pháp lý	Sở hữu lâu dài (đối chiếu hợp đồng & giấy từng lô/căn)
Khởi công công trình	Tháng 1/2024

Vị trí · Địa lý · Hướng tiếp giáp

Điểm giao thoa ba dòng sông cổ vùng đồng bằng: Sông Đáy, Sông Nhuệ, Sông Châu Giang — phù hợp story “đất hiến địa linh”, không gian sinh thái – văn hóa.

Bốn hướng chính (đọc map khi chỉ tay cho KH)

Đông: Tiếp giáp / kết nối trực diện cao tốc CT01 Pháp Vân – Cầu Giẽ – Ninh Bình — trục cao tốc xương sống Nam Thủ đô.
Tây: Tiếp giáp Quốc lộ 1A — mạch Bắc–Nam, nhận diện “ra vào tỉnh, đi các tỉnh” rất quen thuộc với KH.
Nam: Tiếp giáp khu dân cư hiện trạng và các phần quy hoạch liền kề — diễn giải là “đô thị mới nối tiếp nền đô thị cũ”, không bị cô lập.
Đông Bắc: Liên quan nút kết nối đường Vành đai 5 vùng Hà Nội / khu vực nút giao Tiên Hiệp trên địa bàn TP Phủ Lý (tên giao thông — có thể khác tên phường trên giấy tờ sau sắp xếp hành chính). Cửa ngõ liên vùng — tiến độ thi công xác nhận bản tin & chỉ đạo địa phương.

Khoảng cách tham chiếu (ô tô — giờ cao điểm có thể hơn)

Hà Nội~45–50 km (~45 phút) — “ngoại ô nghỉ dưỡng” của Thủ đô

Hưng Yên~39 km — liên kết đồng bằng sông Hồng

Sun Group Hoà Bình~60 phút — hệ sinh thái Sun miền Bắc

Sun Thanh Hoá~120 phút — trục Nam

💡

Dùng khoảng cách để xử lý tâm lý “xa”: đặt cạnh thời gian đi một chuyến cafe xuyên Hà Nội hoặc một buổi xem phim + di chuyển — nhưng luôn thêm “anh/chị xuống thực tế Sun World + nhà mẫu sẽ thấy khác ạ”.

Hệ sinh thái tiện ích (story sale)

Định vị CĐT: 1.001 tiện ích trong mô hình đô thị nghỉ dưỡng — không đọc trơn cả list; chọn 3–5 điểm khớp nhu cầu KH.

Chuỗi đại công viên

Linh hồn quy hoạch · chỉ ~18% đất xây · phần lớn không gian cho cảnh quan

🎢

Công viên Sun World (~19,37 ha)Tổ hợp giải trí chủ đề (công viên nước + không gian trong nhà…) — đã khai trương 2025. Lợi ích sale: điểm đến thật, kéo footfall du lịch miền Bắc, tăng thanh khoản BĐS xung quanh trục giải trí.

🎆

Công viên Lễ hộiTrục đại lộ rộng ~150 m, dài ~1,5 km; nhạc nước & không gian lễ hội quy mô lớn — USP “không khí metropolitan” ngay tại Phủ Lý.

🏟️

Công viên Thể thao (~22 ha)Nhà thi đấu đa năng (~7.500 chỗ), sân ngoài trời đa môn — phù hợp KH quan tâm sức khỏe, gia đình có con tập luyện.

🌿

Công viên Sinh thái (~13 ha)Không gian cắm trại, mảng xanh – mặt nước; Kid Universal… — kể cho KH trẻ / gia đình.

🏛️

Không gian văn hóa & điểm nhấn độc bảnVăn hoá bản địa trong tiện ích: Kênh Vua Lê (~50 m mặt kênh trục lễ hội), Cầu Kim Lọng, Trống Đọi Tam (~32,5 m cao), chợ đêm VUI-Fest Bazaar, Beer Plaza… — khác biệt hoàn toàn khu đô thị chỉ có chung cư + vài shophouse.

Tiện ích đô thị khác (chọn đúng pain KH)

Y tế & wellness: phòng khám 24/7, tư vấn dinh dưỡng, Vật lý trị liệu…
Giáo dục: trường liên cấp quốc tế (theo quy hoạch); liên hệ đại học Nam Cao ~900 ha — story “con cái học gần nhà trong cự ly đại học”.
TM–DV: TTTM GO! ~1,3 ha; shophouse khối đế cao ~5,4–7 m — kinh doanh & cho thuê.
Hành chính: Trung tâm hành chính mới tỉnh nằm trong vùng quy hoạch — củng cố định vị “trung tâm mới Hà Nam”.

Ba phân khu chức năng chính (nhớ tên để trả lời “em đang nói phân khu nào?”)

Phân khu 1 (~26 ha): Công viên chủ đề + nhà ở — lõi Sun World.
Phân khu 2: “Đô thị Thời Đại” — Đại lộ Điện Biên Phủ ~68 m, Đại lộ Quảng Trường ~105 m, TT hành chính + CV thể thao.
Phân khu 3 — Sinh thái Bắc Châu Giang: ~1.147 SP thấp tầng (liền kề, biệt thự…), mặt nước rộng — story view hồ/sông.
Flora Avenue: “trái tim xanh” — Đại lộ Hoa ~10,15 ha, kiến trúc Indochine, ~410 mẫu nhà độc bản.
Flora Avenue · PTG T05/2026 (phiếu & CSBH): Phiếu mẫu CSBH 01 — gói vay ghi miễn lãi 24 tháng, không muộn hơn 31/10/2028; KH chuẩn bị khoảng 30% tiền đất. Early Bird / không vay / TTS (vd muộn nhất 25/05/2026 cho một số mốc LK) — chỉ áp theo phiếu Flora, không copy Park Residence hay KN-KT.
Flora · Đường/lô shop & quỹ (sheet Bảng hàng): Danh mục căn mã tiền tố F… — chủ yếu liền kề/nhà phố ~60 m² đất, xen các căn DTĐ ~83–142 m² trở lên trong file. File PTG không mô tả chi tiết trục đường nội khu hay mã lô shophouse kiểu P10/P11; khi KH hỏi mặt tiền TM — dùng sa bàn + slide/masterplan Flora và bảng hàng từng mã.

Hạ tầng giao thông — gồm những gì & lợi ích cho KH

⚠️

Các dự án đường sắt cao tốc, sân bay Ứng Hoà, cao tốc liên tỉnh mới có lộ trình đầu tư theo quyết định Nhà nước — trình bày là kịch bản quy hoạch / kế hoạch, không cam kết năm hoàn thành cụ thể trước mặt KH trừ khi phòng KD cấp sheet chính thức.

Hạ tầng	Nội dung & vai trò	Lợi ích khi tư vấn
QL1A	Trục dọc Bắc–Nam hiện hữu, tiếp giáp phía Tây khu đô thị.	Kết nối quen thuộc; phù hợp KH đi tỉnh thường xuyên — giảm cảm giác “đất lạ”.
Cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ – Ninh Bình (CT01)	Tuyến cao tốc chính cửa ngõ Nam Hà Nội — phía Đông dự án.	Rút thời gian về Hà Nội & các tỉnh phía Nam so với đường tỉnh lộ; nhấn “một chân ga là ra cao tốc”.
QL21B	Trục ngang quan trọng của vùng (theo giới thiệu CĐT).	Kết nối ngang — tiện cho KH làm ăn xuyên Hà Nam–vùng lân cận.
Đường sắt Bắc–Nam (hiện hữu)	Ga Phủ Lý gần khu vực đô thị.	Di chuyển bằng tàu cho người không lái xe; BĐS gần ga là narrative “đa phương thức”.
Vành đai 5 vùng Hà Nội	Quy hoạch ~331 km, 4–6 làn; liên quan nút giao Phú Thứ / kết nối cao tốc Hà Nội–Hải Phòng & Cầu Giẽ–Ninh Bình.	Khi hoàn thành đồng bộ: vòng liên vùng chặt hơn — giá trị đất khu cửa nút giao thường được thị trường định giá lại (diễn giải xu hướng, không hứa giá).
Nút giao Phú Thứ	Nút nhiều tầng (hầm cao tốc, đảo xuyến, cầu vượt…) theo mô tả quy hoạch.	Giảm ùn tắc cửa ngõ — trải nghiệm di chuyển “đô thị lớn” cho cư dân.
Đường sắt cao tốc Bắc–Nam	Tuyến tốc độ cao với ga dừng tại Phủ Lý — CĐT ghi nhận dự kiến khởi công 2027.	Story dài hạn: Phủ Lý lên vị thế nút liên vùng; chỉ dùng khi KH đầu tư dài hơi & đã hiểu rủi ro lộ trình.
Sân bay quốc tế thứ hai Vùng Thủ đô (Ứng Hoà)	Quy hoạch cảng hàng không quốc tế — một số tài liệu marketing ghi cự ly ngắn ô tô quanh dự án.	Kết nối quốc tế & logistics du lịch — phù hợp KH doanh nhân; không nhầm với đã đưa vào khai thác nếu chưa có thông báo chính thức.
Nội đô Phủ Lý	Các đại lộ như Lê Công Thanh, Điện Biên Phủ (một số đoạn rộng ~68 m).	Grid đường lớn giúp KH hình dung “đô thị mới có scale”, không chen chúc như làng xóm cũ.

✅

Cách dùng mục giao thông khi chốt KH: (1) Luôn bắt đầu từ hiện hữu (QL1A + cao tốc + ga Phủ Lý + Sun World đã mở). (2) Chỉ thêm quy hoạch khi KH hỏi “sau này có gì nữa?” và kết thúc bằng câu kiểm chứng: “Các tuyến lớn em báo theo quy hoạch đã công bố — anh/chị có thể tra cổng thông tin Chính phủ / UBND; em gửi kèm link hoặc slide phòng KD khi mình ký hồ sơ.”

Chương 0 · Bắt buộc đọc trước

Chính Sách Bán Hàng Hiện Hành

Cập nhật mỗi đợt mở bán. Không tư vấn thông tin đã hết hạn — uy tín của bạn bị phá vỡ ngay lần đầu nếu KH kiểm tra lại và phát hiện sai.

Bảng chính sách đang hiệu lực — tháng 5/2026

Loại ưu đãi	Mức / Điều kiện	Trạng thái
CK Early Bird (theo HĐTHNV / HDTHNV)	1% căn hộ Park Residence (CSBH 09) · Shop khối đế TMDV: slide đào tạo T5/2026 ghi 3% — đối chiếu PTG & phòng KD	✔ Theo PTG T5/2026
CK chính sách không vay	5% (căn hộ PR & thấp tầng KN-KT trong phiếu tính giá mẫu)	✔ Theo PTG T5/2026
CK thanh toán sớm TTS 50%	Khoảng 3,5–4,5% theo mốc không muộn hơn ngày 25 hàng tháng (PR)	✔ Theo PTG
CK thanh toán sớm TTS 70%	PR: 7–8% · Thấp tầng: Liền kề 12,5% · Biệt thự 7,5% (mốc TT trong PTG KN-KT · ví dụ không muộn hơn 25/05/2026)	✔ Theo PTG
CK thanh toán sớm TTS 95%	PR: 12–13% (ví dụ 12,5% nếu không muộn hơn 25/05/2026; giảm dần đến 25/06/2026) · Thấp tầng KN-KT: Liền kề ~13,5–15%, Biệt thự ~7,5–10% (lũy kế mốc ngày 25 tới 25/09/2026)	✔ Theo PTG
KH từ chối bảo lãnh NH tiến độ	+1%	✔ Theo PTG
Hạng thành viên Sun Group (tại HĐMB)	BRONZE/SILVER/GOLD 1% · PLATINUM 1,3% · DIAMOND 1,5% (ô phụ trong PTG)	✔ Theo PTG
Căn thứ 2 / KH thân thiết Sun	Theo điều kiện kích hoạt từng căn trong PTG (+ 1% trong một số kịch bản)	✔ Theo PTG
Hỗ trợ vay 70%, LS 0%	PR (PTG P15/P19/P24…): miễn lãi trong phạm vi chương trình, ân hạn gốc 30 tháng, không muộn hơn 31/10/2028 · KH chuẩn bị khoảng 25% tiền đất (sheet mẫu) · Flora/shophouse: có gói 24 tháng LS 0 trong PTG — khớp từng căn	✔ Theo PTG T5/2026
Gói CK shop TMDV khối đế (đào tạo chuyên sâu)	Stack ví dụ: không vay 5% + EB 3% + TTS 95% tháng 5 (muộn nhất 25/05/2026) 13,5% + không BL 1% → tối đa gợi ý ~22,5% (SHLD); TMDV thêm gói hỗ trợ KD slide 10% → ~32,5% — bắt buộc xác nhận văn bản KD	✔ Theo slide T5/2026
Quà tặng nội thất (theo loại căn)	30 tr (Studio) · 80 tr (1PN) · 100 tr (2PN)	✔ Giữ — xác nhận phòng KD
Miễn phí quản lý vận hành 2 năm	Theo chương trình từng đợt / dòng sản phẩm	✔ Xác nhận phòng KD
CK 2% KH hộ khẩu Hà Nam	Chính sách khai trương Q4/2024	✘ Đã hết hạn

⚠️

Không đề cập CK 2% hộ khẩu Hà Nam. Nếu KH tự hỏi, trả lời: "Chính sách đó của đợt khai trương đã kết thúc rồi ạ. Hiện tại mình có gói CK thanh toán sớm + không vay + EB… theo phiếu tính giá T5/2026 — em mang phiếu chính thức xuống để anh/chị xem rõ hơn ạ."

💡

Khi KH hỏi CK qua điện thoại — không đọc dải % cứng ngay. Nói: "Tổng CK theo từng CSBH và loại hình có thể rất khác nhau — ví dụ căn hộ PR và shop TMDV không giống nhau — để em chốt đúng phiếu tính giá khi mình gặp để không báo nhầm ạ." → Tạo lý do để KH đến dự án.

Chương giá · Tra cứu nhanh khi tư vấn

Giá Bán Theo Loại Sản Phẩm · Theo Phương Thức Thanh Toán

Tóm tắt từ các file PTG trong docs/ (T5/2026). Mục tiêu: sale nói ngắn gọn, khách vẫn dễ hiểu. Đây là khoảng tham chiếu, chốt số cuối cùng theo mã căn + phiếu PTG tại thời điểm tư vấn.

1) Giá tổng & giá/m² tham chiếu theo nhóm sản phẩm

Nhóm sản phẩm	Diện tích tham chiếu	Giá tổng tham chiếu	Giá/m² tham chiếu	Cách nói ngắn với KH
Park Residence · Studio	~30 – 31 m² (thông thủy)	~1,32 – 1,70 tỷ/căn	~43 – 56 triệu/m² (thông thủy)	“Nhóm vào tiền thấp nhất, hợp KH mua ở/đầu tư nhỏ.”
Park Residence · 1BR+	~45 – 48 m² (thông thủy)	~1,93 – 2,49 tỷ/căn	~40 – 52 triệu/m²	“Phân khúc giao dịch chính, dễ so với căn hộ Hà Nội ven đô.”
Park Residence · 2BR	~56 – 66 m² (thông thủy)	~2,58 – 4,08 tỷ/căn	~46 – 62 triệu/m²	“Nhóm ở thật cho gia đình, biên độ giá do vị trí/tầng/view.”
Flora Avenue (mã F…)	~60 – 142 m² đất (mẫu trong bảng hàng)	~6,44 – 17,35 tỷ/căn/lô	~107 – 144 triệu/m² đất (mẫu trong bảng hàng)	“Thiên về nhà phố/liền kề trục thương mại, giá đất là trọng tâm.”
KN-KT · Liền kề/BT thấp tầng	~52 – 231 m² đất (tùy lô)	~6,17 – 44,05 tỷ/lô	~101 – 220 triệu/m² đất	“Dải giá rộng do chênh lớn theo diện tích, vị trí và dòng sản phẩm.”

📌

Nhớ 1 câu để nói nhanh: “Căn hộ Park khoảng 1,3–4 tỷ tùy loại; thấp tầng Flora/KN-KT từ khoảng 6 tỷ tới hơn 40 tỷ — em chốt đúng theo mã căn cho anh/chị.”

2) So sánh theo phương thức thanh toán (dễ nhớ kiểu 3 nấc)

Phương thức	Mức CK nổi bật (PTG T5/2026)	Phù hợp khách nào	Câu tư vấn 1 dòng
Nấc 1 · Có vay	CK tài chính thường thấp hơn; Park ghi hỗ trợ LS 0% + ân hạn gốc theo CSBH (thường đến mốc 31/10/2028)	KH giữ tiền cho kinh doanh, ưu tiên dòng tiền	“Anh/chị giữ tiền mặt, đổi lại CK thấp hơn phương án thanh toán nhanh.”
Nấc 2 · Không vay	CK tài chính phổ biến khoảng 5% (theo nhiều phiếu PR/KN-KT/Flora)	KH có sẵn vốn trung bình-khá	“Không vay là mức cân bằng: CK tốt hơn vay, áp lực tiền vừa phải.”
Nấc 3 · TTS 50/70/95%	CK cao nhất theo mốc ngày (vd Park: TTS 50% ~3,5–4,5%; TTS 95% ~12–13%; KN-KT/Flora có mốc riêng theo loại LK/BT)	KH nhiều tiền nhàn rỗi, muốn tối đa CK	“Đóng nhanh thì CK cao nhất, nhưng phải bám đúng mốc ngày trên phiếu.”

✅

Khung chốt dễ nhớ cho sale: Giá gốc → Trừ CK chính → Trừ CK cộng thêm → Ra giá thực. Không nói “tổng CK bao nhiêu” trước khi xác định đúng phương thức thanh toán.

⚠️

Nguyên tắc chống báo nhầm: Không copy số từ phiếu khác phân khu. Park, Flora, KN-KT có CSBH và mốc ngày khác nhau. Mọi con số cuối cùng đều chốt theo phiếu PTG đúng mã căn.

3) Mẫu nói với KH không am hiểu (30 giây)

💬 Script ngắn

"Dạ anh/chị hình dung nhanh thế này: căn hộ Park đang quanh khoảng 1,3 đến 4 tỷ tùy loại căn; còn thấp tầng Flora/KN-KT từ khoảng 6 tỷ trở lên, căn lớn có thể cao hơn nhiều. Nếu mình vay thì áp lực tiền đầu vào thấp hơn; nếu không vay thì thường được thêm CK tài chính; còn thanh toán nhanh đúng mốc ngày thì CK cao nhất. Em gửi anh/chị đúng phiếu mã căn để mình nhìn ra con số cuối cùng chính xác ạ."

4) Chuẩn hoá báo giá để luôn đúng (anti báo nhầm)

Bước	Việc phải làm	Nếu thiếu bước này, rủi ro
B1	Xác định đúng mã căn + phân khu + CSBH (PR/Flora/KN-KT)	Báo nhầm % CK và mốc ngày
B2	Chọn đúng phương thức thanh toán (vay/không vay/TTS)	Báo sai giá thực phải thanh toán
B3	Đối chiếu mốc thời gian hiệu lực trên phiếu (ngày 25, mốc tháng...)	Đưa chính sách đã hết mốc
B4	Chốt lại bằng câu xác nhận: “Em gửi đúng phiếu PTG của mã căn này”	KH hiểu là “cam kết miệng” từ sale

📌

Template báo giá 1 câu: “Giá tham chiếu hiện tại của mã căn [mã] theo phương thức [vay/không vay/TTS] là [x]; em gửi phiếu PTG để anh/chị kiểm tra đầy đủ điều kiện áp dụng.”

Tình huống KH	Xưng hô	Gọi tên	Lưu ý thực tế
Người lạ — chưa biết tuổi (điện thoại)	Em — Anh/Chị	"Anh/Chị [Tên]"	Mặc định an toàn nhất. Không bao giờ sai.
Người lạ — rõ ràng trẻ hơn mình nhiều (dưới 28)	Mình — Bạn hoặc vẫn Em — Anh/Chị	"Bạn [Tên]"	Chỉ đổi khi chênh lệch rõ ràng
KH do người thân/bạn bè giới thiệu	Em — Anh/Chị + gọi tên ngay	"Anh Minh", "Chị Lan"	Gọi tên ngay = thân thiện, không xa cách
KH VIP, doanh nhân, lãnh đạo	Em — Anh/Chị, thêm "ạ" đều	"Anh [Tên] ạ"	Một nấc lịch sự hơn, không suồng sã
KH cũ đã từng gặp, có quan hệ	Em — Anh/Chị	"Anh Minh" (bớt "ạ" mỗi câu)	Đã có quan hệ → tự nhiên hơn một chút
Gặp tại sự kiện đông người	Em — Anh/Chị	Hỏi tên sau 1–2 phút tự nhiên	Không gọi tên khi chưa hỏi

Chương 2 · Kênh tiếp cận

Cold Call — Gọi Điện Lạnh Bất Kỳ Giờ Nào

Vì bạn gọi bất kỳ giờ nào có thể, vấn đề không phải là khi nào gọi — mà là đọc trạng thái KH trong 3 giây đầu và điều chỉnh ngay tức thì. Mục tiêu duy nhất của câu mở đầu: mua thêm 20–30 giây để nói câu tiếp theo.

Công thức mở đầu cold call chuẩn

Xác nhận đúng người nghe → Giới thiệu tên + công ty (ngắn gọn) → Lý do liên quan đến KH → Hỏi có tiện không

💬 Script gốc — KH từ lead đăng ký

"Dạ, anh/chị [Tên] phải không ạ?

Dạ em chào anh/chị [Tên], em là Ước bên SRT Đông Bắc — đối tác Sun Group ạ. Em thấy anh/chị vừa để lại thông tin quan tâm Sun Urban City Hà Nam — không biết lúc này anh/chị đang tiện nghe máy không ạ?"

📌

Nguyên tắc mở đầu: Data lạnh hoặc chưa chắc chắn danh tính thì luôn hỏi xác nhận tên trước. Chỉ chào thẳng tên khi là KH cũ, đã hẹn giờ gọi, hoặc số đã xác thực chắc chắn.

✅

Tại sao "tiện nghe máy không" hoạt động: KH gần như không bao giờ nói thẳng "không tiện" mà không giải thích thêm. Khi họ giải thích thêm = bạn đã có thêm 10–20 giây. Và thường họ sẽ nói "thôi nói đi" — kết quả tốt nhất.

Bảng đọc tín hiệu KH ngay khi bắt máy — Điều chỉnh tức thì

KH nghe máy và...	Trạng thái thực	Bạn phải làm ngay
Nói "Alô" nhẹ, chậm	Vừa thức / đang nghỉ	Nói chậm, nhẹ. Xin lỗi vì gọi sớm/muộn trước.
Nói "Alô" nhanh, gọn	Đang bận việc	Vào thẳng lý do. Không hỏi thăm.
Có tiếng ồn xe cộ phía sau	Đang lái xe / ngoài đường	Hỏi ngay: "Anh/chị đang lái xe không ạ?" — có → đề nghị gọi lại.
Tiếng đánh máy hoặc nói chuyện nền	Đang họp / làm việc	Cực ngắn — hỏi giờ gọi lại ngay.
Giọng khàn, thều thào	Đang ngủ trưa / bệnh	Xin lỗi ngay, hỏi giờ gọi lại. Không cố nói tiếp.
Hỏi "Ai đó?" thay vì "Alô"	Đề phòng số lạ	Báo tên + lý do gọi trong 1 câu ngắn gọn.
Im lặng dài, không nói gì	Đang họp / không tiện	Chủ động kết thúc: "Hình như chưa tiện ạ? Em gọi lại sau nhé — anh/chị tiện nhất vào mấy giờ?"

Khi KH đang bận (giọng nhanh)

💬 Sale

"Dạ, anh/chị [Tên] phải không ạ?

Dạ em là Ước bên SRT — Sun Urban City Hà Nam ạ. Anh/chị đang bận không ạ, hay em nói nhanh 1 phút được?"

✅

"Em nói nhanh 1 phút được không" — KH bận mà bạn xin phép trước, họ thường nói "thôi nói đi" thay vì cúp.

Khi gọi tối muộn (21–22h)

💬 Sale

"Dạ, anh/chị [Tên] phải không ạ?

Dạ em là Ước bên SRT, em gọi hơi muộn nên xin lỗi anh/chị trước ạ. Vì anh/chị vừa xem thông tin Sun Urban City nên em tranh thủ gọi luôn. Anh/chị đang rảnh không ạ, hay em gọi lại sáng mai?"

✅

Xin lỗi vì gọi muộn trước = tế nhị, tôn trọng. KH ghi nhận và thường nói "thôi nói đi".

Xử lý 4 tình huống từ chối trong cold call

KH: "Không quan tâm"

💬 Sale

"Dạ em hiểu ạ. Anh/chị hiện tại đang có kế hoạch mua nhà hay đầu tư không ạ — em hỏi để biết có thể hỗ trợ gì trong tương lai, chứ không ép gì ạ."

KH: "Đang bận, gọi lại sau"

💬 Sale

"Dạ vâng anh/chị ạ. Anh/chị tiện nhất vào buổi sáng hay chiều — để em gọi đúng giờ, không làm phiền ạ?"

KH không bắt máy (lần 1–2)

💬 Sale — Nhắn Zalo ngay sau

"Dạ em chào anh/chị [Tên], em vừa có gọi điện nhưng anh/chị chưa nghe được ạ. Em Ước bên SRT — Sun Urban City Hà Nam. Anh/chị tiện thì nhắn lại hoặc gọi em nhé ạ. 📞"

KH không bắt máy (lần 3)

📌

Gọi 3 lần không bắt = chủ động né. Chuyển sang Zalo — đừng gọi tiếp. Gọi quá 3 lần = bị label "spam" trong đầu KH dù chưa chặn số.

So sánh 5 kiểu mở đầu cuộc gọi — khác nhau ở đâu, hiệu quả khi nào

Kiểu mở đầu	Mẫu câu	Khi nên dùng	Hiệu quả thực tế
A. Xác nhận tên + xin phép nói 1 phút	“Dạ, anh/chị [Tên] phải không ạ? Em [Tên] bên [đơn vị], em nói nhanh 1 phút được không ạ?”	Data lạnh / chưa chắc danh tính	Tỉ lệ giữ máy tốt nhất cho cold call
B. Người quen giới thiệu	“Em là [Tên], bạn/chỗ quen của anh/chị [Tên người giới thiệu] ạ...”	Data referral	Tin tưởng cao, rút ngắn thời gian phá băng
C. Mở bằng quyền lợi cụ thể	“Em gọi để cập nhật đúng 1 thông tin về chính sách căn anh/chị đang quan tâm...”	KH đã từng tương tác, cần follow-up	Dễ kéo lại khách đang phân vân
D. Xin lỗi + hẹn lại ngay	“Dạ em nghe anh/chị đang bận, em xin phép 20 giây để chốt lịch gọi lại ạ.”	KH nghe máy nhưng đang bận/gắt	Giữ thiện cảm, giảm bị gắn nhãn spam
E. Chào thẳng tên, vào nội dung luôn	“Dạ em chào anh/chị [Tên], em [Tên]...”	Chỉ dùng khi KH cũ / đã hẹn giờ gọi	Không phù hợp data lạnh, dễ bị cúp máy

📌

Kết luận nhanh: Với cold call, dùng mặc định kiểu A. Chỉ chuyển sang B khi có người giới thiệu thật, và sang E khi đã có quan hệ trước.

Bộ xử lý tình huống khó: KH không nghe máy · khó chịu · từ chối · mắng/chửi

Tình huống 1 — KH không nghe máy liên tục

💬 Quy tắc 3 chạm

Lần 1 gọi hụt → nhắn Zalo ngắn.
Lần 2 (sau tối thiểu 3h) gọi lại + nhắn “em xin phép gọi khung giờ khác”.
Lần 3 vẫn không nghe → dừng gọi 3–7 ngày, chuyển chăm nhẹ qua Zalo.

💬 Tin nhắn sau lần 2

“Dạ em xin phép không làm phiền thêm trong hôm nay. Nếu anh/chị tiện, cho em xin khung giờ nghe máy phù hợp để em gọi đúng giờ ạ.”

Tình huống 2 — KH khó chịu: “Đừng gọi nữa”

💬 Sale

“Dạ em xin lỗi anh/chị vì đã làm phiền ạ. Em ghi nhận ngay và ngừng gọi từ số này. Chúc anh/chị một ngày thuận lợi ạ.”

📌

Không tranh luận, không cố “cứu cuộc gọi”. Mục tiêu là bảo toàn thương hiệu cá nhân và data cho lần sau.

Tình huống 3 — KH từ chối mềm: “Anh/chị không có nhu cầu”

💬 Sale

“Dạ em hiểu ạ. Em xin phép hỏi 1 câu cuối: hiện anh/chị chưa quan tâm vì chưa đúng thời điểm, hay chưa đúng sản phẩm ạ? Em ghi đúng để sau này không làm phiền sai nhu cầu.”

✅

Câu này giúp phân loại data: không đúng thời điểm (nuôi dưỡng) vs không đúng sản phẩm (đổi hướng).

Tình huống 4 — KH mắng/chửi

💬 Sale (kết thúc an toàn)

“Dạ em xin lỗi anh/chị ạ. Em dừng cuộc gọi tại đây để tránh làm anh/chị khó chịu thêm. Em chúc anh/chị sức khỏe ạ.”

⚠️

Sau cuộc gọi: gắn tag DNC/Không gọi lại, ghi chú lý do, không gọi lại bằng số khác.

Mẫu mở đầu theo từng trạng thái KH (dùng nhanh)

💬 KH bắt máy, bình thường

“Dạ, anh/chị [Tên] phải không ạ? Em [Tên] bên SRT, em nói nhanh 1 phút được không ạ?”

💬 KH nghe máy nhưng giọng căng

“Dạ em xin lỗi vì chưa đúng lúc ạ. Em xin 20 giây để hẹn lại đúng giờ, tránh làm phiền anh/chị thêm.”

💬 KH hỏi gắt “Lấy số tôi ở đâu?”

“Dạ em nhận data từ nguồn đăng ký/đối tác phân phối. Nếu anh/chị không muốn nhận cuộc gọi, em xóa ngay khỏi danh sách ạ.”

💬 KH im lặng

“Dạ có thể anh/chị chưa tiện ạ, em xin phép gọi lại khung giờ khác. Anh/chị tiện sáng hay chiều để em ghi đúng ạ?”

Bảng “Nên nói / Không nên nói” khi gọi lạnh (10 câu cấm)

Tình huống	Nên nói	Không nên nói	Vì sao
Mở đầu cuộc gọi	“Dạ, anh/chị [Tên] phải không ạ?”	“Alo, em gọi tư vấn bất động sản đây.”	Mở đầu cụ thể tạo tin cậy; mở chung chung dễ bị coi là spam.
Xin thời gian	“Em nói nhanh 1 phút được không ạ?”	“Em nói 2–3 phút thôi.”	1 phút dễ được đồng ý; nói dài khiến KH thủ thế.
KH đang bận	“Em xin 20 giây để hẹn giờ gọi lại đúng lúc.”	“Để em nói nhanh luôn rồi anh/chị quyết.”	Tôn trọng thời gian giúp giữ thiện cảm.
KH từ chối	“Em hiểu ạ, em ghi nhận để không làm phiền sai nhu cầu.”	“Anh/chị nghe em hết đã rồi từ chối.”	Phản biện trực diện làm tăng xung đột.
KH hỏi nguồn số	“Em nhận từ nguồn đăng ký/đối tác; anh/chị muốn em ngừng gọi em xử lý ngay ạ.”	“Số này hệ thống bắn về, em cũng không biết.”	Cần minh bạch + chịu trách nhiệm.
Nói về giá	“Giá em chốt theo mã căn + phương thức thanh toán để không báo nhầm.”	“Giá dự án bên em rẻ lắm anh/chị.”	Khách cần số có điều kiện, không cần tính từ chung.
Nói về chiết khấu	“CK theo CSBH và mốc ngày, em gửi đúng phiếu PTG của căn.”	“Bên em CK cao nhất thị trường.”	So sánh thiếu cơ sở dễ mất uy tín.
KH khó chịu	“Dạ em xin lỗi, em dừng cuộc gọi tại đây ạ.”	“Anh/chị nóng tính quá, để em giải thích.”	Không tranh thắng-thua qua điện thoại.
KH mắng/chửi	“Em xin lỗi anh/chị, em dừng máy để tránh làm phiền thêm.”	“Anh/chị nói chuyện văn minh giúp em.”	Ưu tiên kết thúc an toàn, không leo thang.
Kết thúc cuộc gọi	“Em cảm ơn anh/chị, em gọi lại đúng khung giờ mình thống nhất.”	“Vậy để hôm khác em gọi lại tiếp.”	Có cam kết giờ cụ thể giúp tăng tỷ lệ bắt máy lần sau.

📌

Quy tắc vàng: Mỗi cuộc gọi chỉ cần đạt 1 mục tiêu nhỏ (xác nhận nhu cầu / chốt lịch gọi lại / gửi phiếu đúng căn). Đừng cố “chốt mọi thứ” trong cuộc gọi đầu.

Kịch bản Telesale theo nguồn data: khách lạ · khách quen · data không để lại thông tin

Nhóm data	Mục tiêu cuộc gọi đầu	Script mở đầu khuyến nghị	Xử lý nếu KH phản ứng
1) Khách lạ (chưa tương tác trực tiếp)	Xác nhận đúng người + xin quyền nói 30–60 giây	“Dạ, anh/chị [Tên] phải không ạ? Em là [Tên] bên SRT Đông Bắc. Em xin phép nói nhanh 45 giây, nếu chưa phù hợp em dừng ngay ạ.”	Nếu KH lạnh: “Dạ em xin phép gửi 1 tin tóm tắt, anh/chị rảnh xem sau cũng được ạ.”
2) Khách quen (đã từng nghe tư vấn / từng đi dự án)	Cập nhật mới + chốt 1 hành động rõ (hẹn gọi lại/gửi phiếu)	“Dạ em chào anh/chị [Tên], em [Tên] đây ạ. Em gọi để cập nhật 1 điểm mới về giỏ căn/chính sách mà lần trước mình đang cân nhắc.”	Nếu KH bận: chốt giờ cụ thể “Em gọi lại đúng [giờ] để không làm phiền anh/chị thêm.”
3) Data không để lại thông tin (nguồn hệ thống / dễ bị xem spam)	Minh bạch nguồn + xin quyền tiếp tục hoặc dừng	“Dạ em xin phép xưng danh trước: em [Tên] từ SRT Đông Bắc. Em nhận data từ hệ thống phân phối; nếu anh/chị không muốn nhận cuộc gọi, em dừng và gỡ số ngay ạ.”	Nếu KH khó chịu: xin lỗi, xác nhận ngừng liên hệ, gắn tag DNC ngay sau cuộc gọi.

Case đặc biệt: data kiểu “spam tel” (KH nói chưa từng để lại thông tin)

Phản ứng 1 — KH: “Tôi không đăng ký gì cả”

💬 Sale

“Dạ em xin lỗi anh/chị ạ. Em ghi nhận ngay là không đúng nhu cầu và ngừng liên hệ từ hệ thống bên em. Chúc anh/chị một ngày tốt lành ạ.”

Phản ứng 2 — KH: “Ai cho gọi số này?”

💬 Sale

“Dạ em hiểu lo ngại của anh/chị. Em nhận từ nguồn data đối tác/hệ thống. Nếu anh/chị không đồng ý nhận cuộc gọi, em xóa khỏi danh sách ngay bây giờ ạ.”

Phản ứng 3 — KH mắng hoặc dọa khiếu nại

💬 Sale

“Dạ em xin lỗi anh/chị ạ. Em dừng cuộc gọi ngay và đánh dấu không liên hệ lại. Cảm ơn anh/chị đã phản hồi để bên em rà soát lại nguồn data.”

Checklist sau cuộc gọi (bắt buộc)

Gắn tag DNC / Không liên hệ lại.
Ghi chú lý do: “KH không để lại thông tin / phản ứng spam tel”.
Không gọi lại bằng số khác, không đổi sale gọi chéo.
Nếu cần, chuyển admin rà soát nguồn lead gây lỗi.

⚠️

Nguyên tắc bảo toàn thương hiệu: Với data dễ bị xem spam, mục tiêu đầu tiên không phải chốt sale mà là xin quyền được tư vấn. Không có quyền đó thì dừng lịch sự ngay.

Checklist compliance 30 giây trước khi bấm gọi

Danh tính: Có tên KH hoặc kịch bản xác nhận tên ngay đầu cuộc gọi.
Nguồn lead: Biết rõ nguồn (form/referral/hệ thống) để trả lời minh bạch nếu KH hỏi.
Mục tiêu 1 cuộc gọi: Chỉ 1 mục tiêu (hẹn lịch / xác nhận nhu cầu / gửi tài liệu), không tham chốt quá nhiều.
Giới hạn tần suất: Không gọi dồn dập; tuân thủ nhịp gọi, tránh tạo cảm giác quấy rối.
Thoát an toàn: KH khó chịu/mắng/chửi => xin lỗi, dừng cuộc gọi, gắn tag DNC ngay.

❌

2 khung giờ tuyệt đối không gọi: 12h–13h (giờ nghỉ trưa) và sau 21h30. Dù data nóng đến đâu cũng không gọi. Gọi lần 2 cách lần 1 ít nhất 3 tiếng — không gọi 2 lần trong 1 tiếng.

Chương 6 · Kịch bản bước 1

Hẹn & Đón Khách — Bảo Vệ KH Khỏi Sale Đối Thủ

Mục tiêu: KH đồng ý lịch cụ thể và đi xe với mình. Không để KH tự đến — cửa văn phòng bán hàng có hàng chục sale khác đứng chờ, KH tự đến rất dễ bị "cướp" ngay tại cổng.

Gọi điện hẹn lịch — Kỹ thuật "2 lựa chọn" Không hỏi có/không

💬 Sale — Cuộc gọi hẹn lịch

"Dạ em chào anh/chị [Tên], em Ước bên SRT Đông Bắc ạ — đối tác phân phối Sun Group. Anh/chị vừa quan tâm Sun Urban City Hà Nam — để anh/chị thấy được thực tế nhất, em muốn sắp xếp một buổi tham quan bên dưới nhé ạ. Bên trong đã có nhà mẫu hoàn thiện và Sun World đã mở cửa từ tháng 5/2025 rồi — nhìn tận mắt khác hẳn xem ảnh. Anh/chị rảnh thứ Bảy hay Chủ nhật tuần này ạ?"

✅

Kỹ thuật "2 lựa chọn": Không hỏi "anh/chị có rảnh không?" (dễ từ chối), mà hỏi "thứ Bảy hay Chủ nhật?" — buộc KH chọn một trong hai. Xác suất chốt lịch cao hơn 3 lần.

Xác nhận lịch qua Zalo — Ngay sau khi cúp máy Bắt buộc

📱 Zalo — Gửi trong vòng 5 phút sau khi hẹn xong

"Dạ anh/chị [Tên] ơi, em xác nhận lịch [Thứ] [ngày] lúc [giờ] nhé ạ. Em sẽ đón anh/chị tại [điểm hẹn cụ thể] để mình đi cùng xuống dự án.

Lịch trình buổi tham quan:
✅ [Giờ] — em đón anh/chị
✅ +45 phút — đến dự án, dạo qua Sun World
✅ +60 phút — xem sa bàn tổng thể + nhà mẫu
✅ +90 phút — ra thực địa xem tiến độ thi công
✅ +120 phút — tư vấn chính sách, giải đáp thắc mắc
✅ +150 phút — về, kịp ăn trưa ạ

Anh/chị mặc thoải mái, mang thêm kính mát nếu có ạ 😊"

✅

Tin nhắn xác nhận có lịch trình chi tiết = hợp đồng tâm lý. KH đã "nhìn thấy" cả buổi trong đầu → khó hủy hơn nhiều so với chỉ hẹn miệng.

Nhắc lịch tối hôm trước — Thêm tin tức mới Không bỏ bước này

📱 Zalo — Tối hôm trước (8–9h tối)

"Anh/chị ơi, ngày mai [giờ] em ra đón nhé ạ 😊 Em vừa check — sáng mai cuối tuần Sun World đang có chương trình vui lắm, khu công viên lễ hội rực rỡ. Mình vừa xem dự án vừa tham quan luôn được ạ. Anh/chị chuẩn bị trước 5 phút là em ra đón ngay. Hẹn gặp anh/chị nhé 🙌"

✅

Tin tức mới = KH đọc vì tò mò, không phải vì bị nhắc. Tâm lý nhận thông tin thú vị → nhớ buổi hẹn → tỉ lệ đến tăng rõ rệt so với nhắn nhắc lịch thông thường.

Điểm đón — 3 tình huống cụ thể Quan trọng nhất

KH ở Hà Nội

Đón tại sân tòa nhà hoặc quán cafe quen gần nhà KH
Chủ động đến đón — KH cảm thấy được phục vụ tận nơi
KH không tự đến = không bị sale đối thủ chào mất

KH ở Hà Nam / gần dự án

Hẹn tại quán cafe trước cổng dự án (cách 5 phút)
Hoặc cây xăng Petrolimex đầu đường Lê Công Thanh
Em đứng đó đón, dắt thẳng vào phòng mình

KH tự đi xe riêng

Dặn cụ thể: "Vào cổng chính Nhà Thi Đấu Hà Nam, đi thẳng không rẽ"
Bắt buộc đứng trước cổng đợi — không để KH bơ vơ bị sale khác chào
Gọi điện khi KH sắp đến 10 phút: "Em đứng trước cổng rồi ạ"

❌

Tuyệt đối không để KH tự đến văn phòng rồi hỏi "bạn Ước đâu?" — Khu vực trước văn phòng có hàng chục sale của nhiều đại lý đứng chờ. KH chưa tìm được mình đã bị "chộp" mất.

Chương 7 · Kịch bản bước 2

Giao Tiếp Trên Đường — 45 Phút Vàng

Đây là thời gian quan trọng nhất để xây dựng kết nối người–người và khai thác thông tin. Mục tiêu: hiểu rõ KH là ai, cần gì, tài chính ra sao — trước khi vào dự án. Tỉ lệ lý tưởng: sale nói 40%, KH nói 60%.

Chuẩn bị trước khi đón — 5 thứ không thể thiếu

Xe sạch, thơm: Nước hoa nhẹ. Xe bừa bộn → mất thiện cảm ngay từ đầu dù nói hay đến đâu.
2 chai nước lọc: Đặt trên ghế sau. Không cần sang — nhưng chu đáo. KH ghi nhận sự quan tâm nhỏ này.
Nhạc nền nhẹ (không lời): Lounge/jazz nhẹ. Tạo không khí thư giãn, thoải mái ngay khi lên xe.
Video drone sẵn trên điện thoại: Cài sẵn clip quay từ trên cao toàn dự án — cho KH xem 2 phút đầu khi vừa lên xe.
Brochure để sẵn: 1 tờ tổng quan — nhưng không đưa ngay. Chỉ lấy ra khi KH hỏi cụ thể.

5 phút đầu — Tạo kết nối người–người

Chào đón vui vẻ, bắt tay tự nhiên. Không cúi quá sâu — tạo cảm giác ngang hàng, không phải nhân viên phục vụ.
Hỏi thăm: "Anh/chị ngủ ngon không ạ? Sáng nay đường có kẹt không?"
Khi KH ngồi vào xe: "Anh/chị xem clip này 1 phút — drone quay từ trên cao toàn bộ dự án, hình dung được quy mô trước ạ." → bật video.
Trong khi KH xem video: lái xe, im lặng hoàn toàn. Để hình ảnh tự nói. Không phá vỡ khoảnh khắc này.

Danh sách 12 chủ đề nói chuyện — Dùng xen kẽ, tự nhiên

Nhóm mở đầu & tạo kết nối (0–15 phút)

Lịch sử tìm nhà của KH: "Anh/chị quan tâm mua nhà lâu chưa ạ? Trước đây đã xem dự án nào chưa?" → hiểu KH đang ở giai đoạn nào trong hành trình mua.
Kể chuyện Sun World khai trương: "Dịp 30/4 vừa rồi em xuống dưới đó — Sun World đông khủng khiếp, xe xếp hàng dài ra QL1A. Không ngờ từ ngày mở cửa mà thu hút được nhiều khách thế." → Social proof (bằng chứng xã hội).
Hỏi về gia đình: "Gia đình mình mấy người ạ? Anh/chị có con nhỏ không?" → biết loại sản phẩm phù hợp.
Cảm nhận cá nhân: "Em lần đầu xuống dự án cũng không nghĩ nó lớn đến thế — đi hết 1 vòng mất gần 2 tiếng. Như đi trong một thành phố nhỏ." → tạo kỳ vọng, KH tự tưởng tượng.

Nhóm khai thác thông tin (15–35 phút)

Mục đích mua: "Mình đang tìm để ở luôn hay đầu tư trước, hay vừa ở vừa đầu tư ạ?" → phân nhóm KH ngay.
Tài chính (khéo léo): "Anh/chị đang định ngân sách khoảng bao nhiêu để em tư vấn đúng loại sản phẩm ạ — mình có từ dưới 2 tỷ đến trên 20 tỷ đủ phân khúc." → Không hỏi "anh/chị có bao nhiêu tiền" thẳng thừng.
Ngân hàng: "Anh/chị đang có quan hệ với ngân hàng nào không ạ? Dự án có gói vay lãi 0% với NH Bắc Á — em kết nối được luôn nếu cần." → mở ra dịch vụ thêm.
Proactive xử lý lo ngại: "Anh/chị có lo gì về dự án ở Hà Nam không ạ — nhiều người hỏi em về tiến độ, về pháp lý. Để em giải thích trước cho yên tâm." → xử lý objection (phản đối) trước khi KH nêu ra.

Khi đi vào đường dẫn dự án — Chỉ ra ngoài cửa sổ xe (4 điểm)

Nút giao Phú Thứ (khánh thành 9/2025): "Anh/chị thấy nút giao 3 tầng kia không? Từ đây xe từ Hà Nội đi thẳng vào dự án, tiết kiệm 10–15 phút so với trước. Cái này khánh thành tháng 9 năm ngoái — hạ tầng đang hoàn thiện nhanh lắm ạ."
Đường Điện Biên Phủ 68m: "Đây là đường Điện Biên Phủ vừa mở rộng lên 8 làn — rộng ngang đại lộ Thăng Long ạ. Trục đường huyết mạch nối thẳng vào dự án."
Khi thấy Sun World từ xa: "Đó rồi anh/chị — thấy cái mái vòm to đó không? Đó là Wonder Land, công viên trong nhà 100.000m² — khai thác quanh năm kể cả mùa đông hay ngày mưa ạ."
Khi vào đến khu dự án: "Anh/chị để ý nhé — từ đây vào trong, không có nhà dân lộn xộn, không có quán xá tạp nham — toàn bộ là quy hoạch đồng bộ của Sun Group. Đây là điều khác biệt lớn nhất so với các dự án khác ở Hà Nam ạ."

🎯

Nguyên tắc vàng: Nói chuyện tự nhiên như người dẫn tour, không phải nhân viên bán hàng. KH phải cảm thấy đang được một người bạn dẫn đi tham quan.

❌

Tránh trên xe: Không đọc thông số như đọc tài liệu. Không nói giá sớm. Không ép quyết định. Không check điện thoại liên tục khi lái xe.

💬

Xử lý KH ít nói: Kể chuyện KH khác: "Tuần trước có anh ở Đống Đa xuống — ban đầu cũng chỉ xem thôi. Nhưng sau khi vào nhà mẫu xong anh đặt cọc ngay chiều hôm đó." → Kể chuyện người thứ ba, không áp lực.

Chương 8 · Kịch bản bước 3

Tư Vấn Tại Sa Bàn — Mở Rộng Tầm Nhìn, Không Bán Ngay

Sa bàn là nơi giúp KH thấy bức tranh toàn cảnh. Hỏi trước, giới thiệu sau. Mục tiêu: KH tự chọn phân khu quan tâm — đó là tín hiệu dẫn sang nhà mẫu.

Mở đầu — Bức tranh lớn trước tiên

💬 Sale — Đứng cạnh KH, chỉ tay vào sa bàn

"Anh/chị nhìn vào đây nhé — đây là toàn bộ 420 hecta. Tương đương khoảng 1/3 quận Hoàn Kiếm — anh/chị hình dung được quy mô chưa ạ? Nhưng đặc biệt là chỉ 18% diện tích dùng để xây nhà, còn lại 200 ha là cây xanh, mặt nước, công viên — nên dù rộng nhưng không bao giờ cảm giác ngột ngạt.

[Chỉ vào bản đồ] Bên này phía Tây là Quốc lộ 1A — tuyến huyết mạch Bắc Nam mình vừa đi qua. Bên kia phía Đông là cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ – Ninh Bình. Dự án nằm giữa hai tuyến đường lớn nhất khu vực — đây không phải vị trí ngẫu nhiên, Sun Group chọn đất rất kỹ ạ.

Anh/chị thấy 3 đường màu xanh này không? Đây là sông Đáy, sông Châu Giang và sông Nhuệ — 3 con sông cổ bao quanh khu đất. Đất ngã ba sông theo phong thủy là đất tụ thủy tụ phúc — và về mặt khoa học, đất bên sông điều hòa không khí tốt hơn, nhiệt độ mùa hè mát hơn Hà Nội 3–4 độ ạ."

✅

Kỹ thuật "cho KH cầm bút chỉ": Sau 2–3 phút giới thiệu, đưa bút hoặc cây kim cho KH: "Anh/chị thử đặt tay vào chỗ nào thấy ấn tượng nhất đi ạ?" → KH chạm vào sa bàn = bắt đầu cảm giác sở hữu. Đây là kỹ thuật xúc giác trong bán hàng.

Tiến độ thực tế — Dữ liệu cập nhật tháng 5/2026

Các hạng mục đã hoàn thành / đang triển khai

Sun World (công viên giải trí 20ha)Mở cửa 10/5/2025 ✔

8 tòa căn hộ Art Residence (bàn giao)Bàn giao từ 6/2025 ✔

Đường Điện Biên Phủ 68m (8 làn)Hoàn thành ✔

Nút giao Phú Thứ 3 tầngKhánh thành 9/2025 ✔

Biệt thự Kim Ngân 1 & 2 — mặt ngoài93%

Biệt thự Kim Tiền 1 — mặt ngoài90%

Biểu tượng Trống Đọi Tam95% — sắp xong

Công viên Lễ Hội — trục 1,5km~80% — đang hoàn thiện

Bệnh viện Đa khoa Mặt Trời~90% — sắp khai trương

Park Residence — đang mở bánBắt đầu triển khai

Flora Avenue (phân khu Sinh Thái)Ra mắt 2025 — đang mở bán

Giới thiệu từng phân khu theo nhu cầu đã khai thác trên xe

💬 Sale — Phân khu 1: Thời Đại (202,8ha) — Mở bán đầu tiên

"Đây là phân khu Thời Đại — phân khu trung tâm, lớn nhất. Anh/chị thấy trục đường rộng chạy dọc giữa không — đó là đại lộ lễ hội rộng 150m, dài 1,5km — bằng gần 10 làn ô tô hai chiều gộp lại. Đại lộ này đang hoàn thiện hệ thống nhạc nước, pháo hoa, sân khấu ngoài trời — về đêm cực kỳ đẹp ạ.

Trong phân khu này có 3 cụm nhỏ: Kim Ngân (biệt thự cao cấp ven công viên, hoàn thiện 93%), Kim Tiền (nhà phố shophouse dọc đại lộ — đây là vị trí kinh doanh đẹp nhất, 469 mẫu thiết kế độc bản không căn nào giống nhau), và Art/Park Residence (căn hộ 9 tầng — Art đã bàn giao cư dân về ở rồi ạ)."

💬 Sale — Sun World: Điểm nhấn số 1

"[Chỉ vào khu 20ha] Đây là Sun World Hà Nam — đã mở cửa ngày 10/5/2025. Đây là Sun World đầu tiên và duy nhất gần Hà Nội — Sun World Hạ Long thì xa 3 tiếng, Đà Lạt còn xa hơn nữa. Cái này chỉ 45 phút từ Hà Nội.

Gồm 2 phần: khu ngoài trời có biển tạo sóng và 15 trò chơi mạo hiểm; khu trong nhà Wonder Land 100.000m², 5 tầng — khai thác quanh năm kể cả mùa đông hay ngày mưa. Dự kiến đón 10.000 lượt khách mỗi ngày khi ổn định.

10.000 người mỗi ngày đổ vào khu vực dự án — shophouse, căn hộ xung quanh có nguồn khách tự nhiên cực mạnh, không cần quảng cáo ạ."

Câu hỏi chốt tại sa bàn — Để KH tự chọn

💬 Sale — Hỏi sau khi giới thiệu xong

"Anh/chị vừa nghe em giới thiệu xong — anh/chị cảm thấy phân khu nào thu hút nhất với mình ạ? Hay có hạng mục nào anh/chị muốn hỏi thêm không ạ?"

✅

Khi KH tự đặt câu hỏi về một phân khu cụ thể → đó là tín hiệu quan tâm → dẫn ngay sang nhà mẫu phân khu đó. Sale nói không quá 60% thời gian tại sa bàn.

Chương 12 · Kịch bản bước 7 — Quan trọng nhất

Chốt Cọc Ngay Lần Đầu — Kỹ Thuật Thực Chiến

Mục tiêu: KH đặt cọc thiện chí (50 triệu, có hoàn lại) ngay trong ngày. Không để KH về "nghĩ thêm" nếu chưa có lý do rõ ràng — 80% KH "về nghĩ" sẽ không quay lại.

Đọc tín hiệu mua — Nhận biết KH đã "chín"

👀

Tín hiệu KH sẵn sàng mua (dù chưa nói ra): Hỏi về căn cụ thể ("căn góc này bao nhiêu?") / Hỏi tiến độ bàn giao ("khi nào nhận nhà?") / Hỏi về vay vốn ("lãi suất sau hỗ trợ là bao nhiêu?") / Đứng lâu tại một căn / Gọi điện/nhắn cho vợ/chồng ngay tại chỗ / Hỏi "còn bao nhiêu căn loại này?"

Tạo khan hiếm thật — Dùng số liệu thực, không bịa Không thổi phồng

💬 Sale

"Anh/chị ơi, em check lại quỹ căn — Park Residence đang là đợt mới nhất, nhưng tòa P7 góc view công viên chỉ còn khoảng 8–10 căn loại 1PN+ mặt thoáng. Tuần trước em vừa ký cho 2 KH từ Hà Nội xuống — họ đặt ngay vì lo hết vị trí đẹp. Em không nói để áp lực — em nói để anh/chị biết: cùng 1,8 tỷ, hôm nay chọn được căn góc tầng 5 view công viên; tháng sau có thể chỉ còn căn giữa tầng 2."

Đề xuất đặt cọc thiện chí — Giảm rủi ro cho KH

💬 Sale

"Em đề xuất thế này ạ — mình đặt cọc thiện chí 50 triệu, hoàn lại 100% trong 15 ngày nếu anh/chị đổi ý vì bất kỳ lý do gì. Số tiền này giữ căn và giữ giá hôm nay. Không có rủi ro gì cả. Trong 15 ngày đó anh/chị bàn với gia đình, kiểm tra pháp lý, hỏi thêm ngân hàng — rồi quyết định tiếp. Căn này được giữ riêng cho mình trong thời gian đó. Em làm thủ tục cho mình ngay hôm nay được không ạ?"

✅

Tại sao 50 triệu hoàn lại hoạt động: KH không cảm thấy bị "mất tiền" → rào cản tâm lý giảm mạnh. Nhưng sau khi đặt cọc, tỉ lệ tiếp tục mua >85% vì: (1) không muốn làm thủ tục hoàn cọc phiền, (2) tâm lý sở hữu đã hình thành khi cầm giấy biên lai.

Xử lý 5 từ chối phổ biến nhất

"Để về bàn với vợ/chồng đã"

💬 Sale

"Dạ đúng rồi ạ. Hay thế này — anh/chị gọi video call cho chị/anh ngay bây giờ đi, em giải thích trực tiếp luôn — tiết kiệm hơn là về kể lại, vì kể lại dễ thiếu thông tin. Em sẵn sàng nói chuyện với chị/anh ngay ạ."

"Để xem thêm vài dự án nữa"

💬 Sale

"Dạ em hiểu ạ. Anh/chị đang cân nhắc dự án nào nữa không ạ — em phân tích so sánh thẳng luôn cho công bằng. Ở phía Nam Hà Nội, chỉ Sun Urban City có Sun World, 200ha cây xanh và CĐT Sun Group. Dự án cụ thể nào thì em so được ạ."

"Chưa có đủ tiền mặt ngay"

💬 Sale

"Không sao ạ — cọc thiện chí 50 triệu trước. Booking chỉ cần 5% giá trị — căn 1,8 tỷ thì booking 90 triệu. Sau đó 6 tháng mới ký HĐ, lúc đó đóng thêm 25%. Còn lại vay 70% lãi 0% trong 30 tháng. Anh/chị chuẩn bị được bao nhiêu trong 1–2 tháng tới ạ?"

"Còn sớm, dự án chưa xong"

💬 Sale

"Em hiểu lo ngại đó. Nhưng Art Residence đã bàn giao xong rồi ạ — cư dân đang về ở. Kim Ngân 93% mặt ngoài. Sun World đã mở cửa. Và quan trọng hơn: mua sớm = giá đang tốt nhất. Khi dự án xong 100%, giá sẽ đã điều chỉnh rồi. Giống Hạ Long — ai mua khi Sun Group mới vào, giờ lãi gấp 3–4 lần ạ."

"Để về nghĩ thêm" — Không có lý do cụ thể

💬 Sale — Đào lý do thật

"Anh/chị ơi, em tôn trọng quyết định của mình. Em chỉ muốn hỏi thẳng một câu — điều gì đang khiến anh/chị còn do dự? Vị trí? Giá? Pháp lý? Hay tiến độ? Nếu anh/chị nói ra, em giải thích cụ thể ngay bây giờ — hơn là về nhà tự suy nghĩ mà không có đủ thông tin ạ."

✅

"Về nghĩ thêm" thường không phải lý do thật — đằng sau đó là một lo ngại cụ thể chưa nói ra. Đào ra lý do đó và xử lý trực tiếp. Người không hỏi thẳng = để KH ra về với mối lo chưa được giải quyết → không bao giờ quay lại.

Nếu KH thực sự chưa quyết — Tạo deadline nhẹ nhàng

💬 Sale — Câu kết

"Dạ em hiểu ạ. Vậy em giữ căn này cho anh/chị thêm 48 tiếng — trong 48 tiếng đó em không giới thiệu căn này cho KH khác. Sau 48 tiếng nếu chưa có phản hồi em phải mở bán tiếp. Anh/chị thấy 48 tiếng là đủ không ạ?"

📱

Gửi trong vòng 1 giờ sau khi chia tay KH: (1) Video drone dự án, (2) Ảnh chụp tiến độ thực tế hôm đó, (3) PDF chính sách tài chính, (4) Link video nhà mẫu, (5) Nhắc lại deadline 48h. Đây là bước phần lớn sale bỏ qua — quyết định 30% tỉ lệ chốt sau chuyến đi.

Chương 13 · Vũ khí chốt deal

Bộ 3 Câu Hỏi — Tự Nhiên, Có Chứng Cứ, Thuyết Phục

Đây không phải 3 câu để đọc thuộc lòng — mà là 3 câu trả lời cần hiểu đến mức nói ra tự nhiên như đang kể chuyện. Kèm dữ liệu thực tế không thể bác bỏ.

Tại sao chọn Sun Urban City?

Câu trả lời khác nhau hoàn toàn tùy nhóm KH

🏙️

Với người ở thực: Tiền ngang nhau — cuộc sống khác hẳn 2 tỷ ở Hà Nội: căn 45m², trần 3,2m, nhìn ra tường nhà bên cạnh. 2 tỷ ở Sun Urban City: căn lofthouse trần 4,7m, bố trí 4 không gian ngủ, nhìn ra 200ha công viên, Sun World ngay dưới chân. Con số tự nói lên — không cần thuyết phục thêm.

🌳

Thứ Hà Nội không bao giờ có: 200ha cây xanh thật WHO khuyến nghị 9m² cây xanh/người. Hà Nội trung bình 1m². Sun Urban City 200ha thiên nhiên cho ~50.000 cư dân. Không phải con số trên giấy — anh/chị vừa đi qua thực địa rồi.

📈

Với nhà đầu tư: Pattern Sun Group đã kiểm chứng 3 lần Hạ Long 2010 → giá BĐS tăng 4–6x sau 5 năm. Sầm Sơn 2018 → tăng 3–4x. Phú Quốc 2014 → tăng 5–8x. Không phải may mắn — đây là mô hình có hệ thống: CĐT xây hạ tầng du lịch lớn → dân số đổ về → BĐS tăng giá. Hà Nam đang ở điểm đầu mô hình đó.

🔑

Pháp lý sạch, CĐT uy tín — thanh khoản đảm bảo Quyết định giao đất số 944, GPXD số 1929 — công khai hết rồi. Art Residence bàn giao đúng tháng 6/2025. Không có tiền lệ Sun Group để dự án treo. Đây là điều quan trọng nhất với người đầu tư thứ cấp (mua để bán lại).

Tại sao phải mua lúc này?

Urgency bằng sự kiện có thật — không thổi phồng

🎡

Sun World đã mở — "tiềm năng" đang chuyển thành "thực tế" Trước 10/5/2025: giá phản ánh tiềm năng. Sau 10/5/2025: dòng khách thực tế đã có, shophouse bắt đầu có người thuê thật. Đây là thời điểm chuyển giao — người mua ngay còn bắt được giá trước khi thị trường cập nhật đầy đủ. Ở Hạ Long, ai mua shophouse trước Sun World 1 năm, sau khai trương 1 năm bán lại lãi 60–80%.

🛣️

Nút giao Phú Thứ khánh thành (9/2025) — giá chưa cập nhật kịp Từ Hà Nội vào dự án rút ngắn còn 35–40 phút. Nguyên tắc BĐS: hạ tầng giao thông hoàn thiện → giá tăng 15–25% trong 6–12 tháng sau. Nút giao xong 7 tháng rồi — cửa sổ này đang đóng dần.

⏳

80% quỹ Art Residence đã bán — căn đẹp sắp hết thật Tòa A2, A4 bị nhà đầu tư mua trọn tháng 10/2024. Các tòa còn lại đã bán 80%. Park Residence vừa ra — cơ hội cuối chọn vị trí đẹp trong phân khu Thời Đại. Cùng 1,8 tỷ: hôm nay chọn được căn góc tầng 5 view công viên; tháng sau có thể chỉ còn căn giữa tầng 2.

💰

Chính sách lãi 0% đang rất tốt — không mãi mãi Vay 70%, miễn lãi trong khung chương trình (Park Residence theo PTG T5/2026 thường ân hạn gốc 30 tháng, có gói Flora/shophouse 24 tháng LS 0 — khớp phiếu KD) — CĐT đang bù lãi để hỗ trợ thị trường. Ví dụ vay 1,26 tỷ (70% căn 1,8 tỷ) × ~24–30 tháng lãi 0% = tiết kiệm thực khoảng 170–190 triệu so với vay thương mại (ước lượng). Đây là khoản tiết kiệm thật khi đủ điều kiện ngân hàng — không phải con số trên giấy.

Tại sao mua qua em?

Nói thật, có bằng chứng — không tự khen sẽ phản tác dụng

🏢

Về tổ chức: SRT — TOP 1 doanh số Sun Group toàn quốc 2025 SRT Đông Bắc là thành viên SRT Group — vừa được Sun Group vinh danh Đối tác Chiến lược Toàn diện, dẫn đầu doanh số toàn quốc năm 2025. Điều đó có nghĩa: quỹ căn đẹp ưu tiên từ CĐT, thông tin chính sách mới trước các đại lý khác, hỗ trợ pháp lý trực tiếp. Mua qua em = mua qua kênh F1 chính thức — giá không chênh hơn một đồng so với mua trực tiếp.

🧭

Về cá nhân: Đã xuống dự án hơn 20 lần, biết từng vị trí căn Em biết tòa nào tiến độ nhanh nhất, căn góc nào view đẹp nhất, đợt nào chính sách tốt nhất. Đây không phải kiến thức đọc trên mạng — anh/chị hỏi bất kỳ chi tiết nào về dự án, em trả lời được ngay mà không cần tra Google.

🤝

Cam kết: Em không chốt KH bằng mọi giá Nếu căn anh/chị định mua không phù hợp nhu cầu — em sẽ nói thẳng. Em chỉ chốt deal khi anh/chị thực sự thấy đây là quyết định đúng. Vì em muốn anh/chị giới thiệu người quen sau này — không phải hối hận rồi trách em. Anh/chị mua nhà hàng tỷ đồng — xứng đáng được tư vấn bởi người làm việc bằng tâm.

Chương 14 · Tham khảo

Từ Điển Thuật Ngữ — Viết tắt · Chuyên môn · Tiếng Anh

Giải thích từ viết tắt hay gặp trong phiếu PTG, Chương 0, script sale và slide CĐT; kèm các từ tiếng Anh thường dùng. Tra cứu nhanh cho nhân viên mới.

Khách Hàng — viết tắt phổ biến trong ngành BĐS và sales nói chung.

CĐT

Chủ Đầu Tư — công ty hoặc tập đoàn phát triển dự án. Ở đây = Sun Property (thuộc Sun Group).

Chiết Khấu — phần trăm hoặc số tiền được giảm từ giá bán gốc. CK 18% = giảm 18% giá bán.

Đại lý phân phối cấp 1 — trực tiếp từ CĐT, không qua trung gian. F2, F3 là qua thêm tầng trung gian — giá có thể cao hơn và thông tin dễ sai lệch hơn.

HĐMB

Hợp Đồng Mua Bán — văn bản pháp lý ký giữa KH và CĐT, xác nhận quyền sở hữu bất động sản.

Booking

Đặt chỗ giữ căn — KH nộp một khoản nhỏ (thường 50 triệu) để đặt giữ một căn cụ thể trong thời gian chờ ký HĐ chính thức. Có thể hoàn lại trong thời hạn quy định.

ROI

Return On Investment — Lợi Suất Đầu Tư. Tỉ lệ lợi nhuận so với vốn bỏ ra. ROI 10%/năm = bỏ 1 tỷ, thu lãi 100 triệu/năm.

Yield

Lợi Suất Cho Thuê — tỉ lệ tiền cho thuê hàng năm so với giá trị tài sản. Yield 5% = căn 5 tỷ thu được 250 triệu/năm tiền thuê.

Exit / Thoát vốn

Bán lại tài sản để thu hồi vốn và lợi nhuận. "Kịch bản exit" = kế hoạch bán lại cụ thể khi nào, giá bao nhiêu.

Lofthouse

Căn hộ có gác lửng bên trong — trần cao (4,5–5m), có thể xây thêm một tầng lửng (nửa tầng) để mở rộng diện tích mà không tính thêm vào diện tích sàn chính thức.

Ân hạn gốc

Thời gian chưa phải trả tiền gốc vay (theo điều khoản NH/CĐT). Ví dụ Park Residence trong PTG T5/2026 ghi ân hạn gốc 30 tháng trong một số gói — luôn đối chiếu hợp đồng vay.

Social Proof

Bằng Chứng Xã Hội — kỹ thuật thuyết phục dựa trên hành vi của nhiều người. "Sun World đông khủng khiếp dịp 30/4" = KH tin vào giá trị dựa trên hành động của đám đông.

Objection

Phản Đối / Lo Ngại — lý do KH đưa ra để chưa mua. Ví dụ: "về nghĩ thêm" là một objection. Sale giỏi luôn đào ra objection thật sự đằng sau và xử lý trực tiếp.

Urgency

Tính Cấp Bách — cảm giác cần quyết định ngay hôm nay chứ không thể trì hoãn. Tạo urgency = đưa ra lý do thực tế tại sao mua hôm nay tốt hơn tuần sau.

Proactive

Chủ Động — xử lý lo ngại của KH trước khi họ nêu ra, thay vì chờ KH hỏi mới giải thích. Sale chuyên nghiệp luôn proactive.

Cold Call

Gọi điện lạnh — gọi cho người chưa từng liên hệ trước, họ chưa biết mình là ai và chưa mong đợi cuộc gọi.

Hybrid

Làm việc kết hợp — vừa làm tại văn phòng vừa làm từ xa (tại nhà). Xu hướng này giúp nhiều người sống xa trung tâm mà không ảnh hưởng công việc.

Thị trường thứ cấp

Thị trường mua bán lại — KH mua từ CĐT (sơ cấp) rồi bán lại cho người khác (thứ cấp). Giá thứ cấp thường cao hơn sơ cấp nếu dự án phát triển tốt.

Pattern

Mô Hình / Quy Luật Lặp Lại — "Pattern Sun Group" = quy luật đã xảy ra nhiều lần: Sun Group vào đâu, BĐS khu đó tăng mạnh sau 3–5 năm.

Indochine

Phong cách kiến trúc Đông Dương — kết hợp truyền thống Á Đông với yếu tố Pháp thuộc địa. Mái ngói, cột gỗ, tường vàng, cửa sổ chớp — đặc trưng ở Hội An, Hà Nội cũ.

FDI

Foreign Direct Investment — Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài. KCN Đồng Văn, Kim Bảng ở Hà Nam thu hút nhiều công ty Hàn, Nhật — chuyên gia nước ngoài = nhóm KH tiềm năng thuê/mua nhà.

GRDP

Gross Regional Domestic Product — Tổng sản phẩm nội địa của một tỉnh/thành. Hà Nam GRDP tăng TOP 1 đồng bằng sông Hồng 2024 = kinh tế tỉnh đang tăng trưởng nhanh nhất vùng.

WHO

World Health Organization — Tổ chức Y tế Thế giới. Khuyến nghị của WHO: mỗi người cần tối thiểu 9m² không gian xanh đô thị.

Wonder Land

Khu công viên trong nhà tại Sun World Hà Nam — hơn 100.000m², 5 tầng, hoạt động quanh năm kể cả mùa đông hoặc ngày mưa. Khác với khu ngoài trời (biển tạo sóng, trò chơi mạo hiểm).

Airbnb / Homestay

Hình thức cho thuê nhà ngắn hạn qua ứng dụng Airbnb hoặc trực tiếp. Phù hợp với căn hộ, biệt thự tại Sun Urban City khi không sử dụng — tạo nguồn thu nhập thụ động.

PTG

Phiếu Tính Giá — file Excel (hoặc văn bản tương đương) của CĐT mô phỏng giá niêm yết, chiết khấu và tiến độ thanh toán theo từng CSBH. Luôn lấy phiếu đúng căn & đúng đợt.

CSBH

Chính Sách Bán Hàng — gói điều kiện áp dụng CK, vay, mốc ngày… Mỗi phiếu PTG gắn mã CSBH (vd CSBH 01, CSBH 09). Không lẫn CSBH giữa Flora, Park Residence, KN-KT.

TTS

Thanh Toán Sớm — trên phiếu: tỉ lệ % giá trị căn mà KH đã thanh toán đạt trước mốc quy định (vd TTS 50% / 70% / 95%) để được hưởng mức CK tương ứng.

HĐTHNV · HDTHNV

Ký hiệu trên PTG cho hợp đồng / thỏa thuận nhận chỗ hoặc đặt chỗ ký trước HĐMB (tên đầy đủ theo mẫu Sun/CĐT). Ngày ký HĐTHNV là mốc để tính một số CK (vd Early Bird).

EB · Early Bird

Early Bird (tiếng Anh: “chim sớm”) — CK đợt mở bán / đặt chỗ sớm. Trên phiếu thường ghi EB hoặc dòng Early Bird với % riêng — không nhầm với CK không vay hay TTS.

VAT

Value Added Tax — Thuế giá trị gia tăng. Trên PTG hay gặp dòng thuế VAT tạm tính (% trên giá — thường 10% trong mẫu) để KH hình dung tổng tiền phải đóng.

KPBT

Kinh Phí Bảo Trì — khoản quỹ bảo trì phần chung (chung cư / khu đô thị có quy định). Phiếu có dòng VAT & KPBT = giá đã hoặc đang tách tính các khoản này — đọc đúng ô “đã gồm / chưa gồm”.

Giá trị QSD

Giá trị Quyền Sử Dụng đất — phần tiền tương ứng phần đất trong giá bán (tách với phần xây dựng). Trên PTG thường có cột QSD riêng với phần “giá xây dựng”.

Đơn giá QSĐ

Đơn giá Quyền Sử Dụng đất — giá trên mỗi m² đất (hoặc quy đổi theo công thức phiếu). Sale ít đọc thành thạo nhưng KH đầu tư có thể hỏi — hiểu là “giá đất trên một đơn vị diện tích”.

DTĐ · DTXD

Diện Tích Đất (DTĐ) — m² đất của lô/căn. Diện Tích Xây Dựng (DTXD) — m² sàn xây (tổng hoặc theo bảng hàng). PTG & bảng hàng luôn ghi hai chỉ số này.

NH · BL · LS

Ngân hàng · Bảo lãnh (NH bảo lãnh tiến độ cho CĐT) · Lãi suất (vay). “Không BL” = KH không dùng bảo lãnh → thường được CK thêm theo CSBH.

GCN · BG

Giấy Chứng Nhận (quyền sử dụng đất / sở hữu nhà ở — tùy giai đoạn). BG = Bàn giao nhà hoặc “thông báo BG” trên tiến độ thanh toán cuối phiếu.

PR · LK · BT

Park Residence (căn hộ trong playbook). Liền kề. Biệt thự. Các ký hiệu ngắn trong bảng chính sách & PTG thấp tầng.

KN-KT

Kim Ngân · Kim Tiền — hai cụm sản phẩm thấp tầng trong phân khu Thời Đại (shophouse/biệt thự ven đại lộ — theo mô tả playbook). PTG riêng KN-KT khác Park Residence.

TMDV · SHLD

Thương mại dịch vụ — shop khối đế kinh doanh. SHLD trong slide đào tạo Shop T5/2026 chỉ nhóm shophouse khối đế (stack CK ví dụ ~22,5%) — đối chiếu văn bản KD; không tự đoán nếu CĐT đổi ký hiệu.

SUBC · KD

Sun Urban City — viết tắt hay thấy trên tên file slide. KD = Kinh doanh — “phòng KD” = phòng kinh doanh CĐT / đại lý xác nhận chính sách & quỹ căn.

USP · Focus · Deal

Unique Selling Proposition — “điểm bán độc nhất”. Focus = trọng tâm / chú ý. Deal = giao dịch chốt — tiếng Anh thường lẫn trong slide sales.

Follow-up · Lead · Pitch

Follow-up — tiếp nối sau cuộc gọi/tin nhắn. Lead — khách tiềm năng (data). Pitch — lời giới thiệu ngắn / “văn án” thuyết phục.

BRONZE · SILVER · GOLD…

Các hạng thành viên Sun Group trên phiếu PTG (đến PLATINUM, DIAMOND) — mỗi hạng có thể có % CK khác nhau khi ký HĐMB.

BĐS · TM · DV · SP

Bất động sản. Thương mại. Dịch vụ. Sản phẩm (căn/lô). Viết tắt tiếng Việt phổ biến trong báo cáo và playbook.

PNG · JPEG · MIME · UTF-8

Định dạng ảnh / file; MIME = loại file server trả về trình duyệt. UTF-8 = bảng mã chữ (quan trọng khi link file PDF/Excel có dấu tiếng Việt trên hosting).